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Assumer totalement les pertes dans une SCI : oui, mais à quelles conditions ?

Posted On 29/11/2022

Dérogation au pacte social : oui, mais dans quelles limites ?

Le pacte social d’une société civile immobilière (SCI) prévoit, en règle générale, une répartition des droits des associés sur les pertes et gains de la société.

Leurs droits à ce sujet peuvent également être prévus par un acte « dérogatoire » au pacte social, à condition que ledit acte soit antérieur à la clôture de l’exercice.

Si ce dernier procédé est utilisé, la loi prévoit tout de même un garde-fou : un associé ne peut bénéficier de la totalité du profit ou subir la totalité des pertes.

Attribution des pertes sur 3 exercices consécutifs = abusif ?

L’attribution de la totalité des pertes d’une SCI sur 3 exercices consécutifs à 2 associés très minoritaires sur un total de 7 outrepasse-t-elle ces principes ? Étude de cas…

Dans une affaire récemment soumise au juge, des époux et leurs 5 enfants sont associés d’une SCI. Le pacte social indique que les enfants détiennent 99 % du capital et les époux, le 1 % restant.

Trois assemblées générales extraordinaires (AGE) se tiennent à chaque fois avant la clôture de trois exercices sociaux au cours desquelles les associés décident, à l’unanimité, que les bénéfices ou les pertes de la SCI seraient assumés uniquement par les parents, donc par les associés minoritaires.

Or, sur ces trois exercices, la SCI accuse uniquement… des pertes, que seuls les parents assument, conformément aux décisions prises en AGE.

Des pertes que les intéressés déclarent alors aux impôts en tant que déficits fonciers ce qui, mécaniquement, leur permet de réduire le montant de leur impôt sur le revenu.

Une manœuvre qui n’est pas du goût de l’administration, qui y voit là un contournement de la loi !

Un avis que ne partage pas le juge : à partir du moment où les décisions d’AGE attribuant les pertes de la SCI aux parents associés très minoritaires n’ont dérogé que de « manière ponctuelle » au pacte social, il n’y voit pas de problème.

En conséquence, les décisions d’AGE sur ce point sont parfaitement licites.

Source : Arrêt du Conseil d’État du 18 octobre 2022, n° 462497

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